2016年重庆房地产市场将如何表现？

4月13日,领先全球的房地产服务运营商戴德梁行举行以“城市发展加速，2016年重庆房地产市场将如何表现?”为主题的2016年第一季度发布会，席间戴德梁行重庆公司总经理江冰河先生就第一季度重庆房地产市场总结展开讨论。

据江冰河讲述，2016年第一季度重庆房地产市场呈现四个特点，去库存为今年主要目标，未来房地产市场量增价稳;短期内甲级写字楼市场面临去化压力，但依托城市快速发展未来发展潜力可期;零售业竞争越演越烈，购物中心争相调整业态;互联网科技和电子商务的快速发展，改变购物中心传统模式。

去库存为今年主要目标，未来房地产市场量增价稳

一季度住宅市场呈现供应量下降，成交量上涨的势态。其中，2月份受春节长假和新政策出台市场预期不明朗的影响，各开发企业保持观望推盘意愿不强，当月新增供应出现了较明显的下降;受此影响，一季度商品住宅供应量为277万平方米，较去年同期下降12%。去年以来从国家到地方出台的降息、降低首付比例、公积金政策调整等一系列政策效果积累显现，重庆商品住宅市场逐渐企稳，进入2016年重庆商品房住宅市场回暖明显，一月份成交量大幅回升，结束了去年7月份以来的同比负增长。本季度一手商品住宅成交375.8万平方米，较去年同期大幅上涨14%。

从各区域供求来看，江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、渝北区去化良好，供销比小于1;近年渝中区内的朝天门滨江区域、大坪区域吸引大型开发企业入驻开发，供应量较前几年有所增加，而成熟度低于其他区正在发展中的巴南区和北碚区供应量也较大，因此这三个区域供求比大于1。本季度中新项目落户带动渝北区内的两江新区成为市场热点，令渝北区供应量和成交量都居于首位。

戴德梁行华南及华西区研究部董事张晓端表示：2016年重庆政府明确目标去库存800万平方米，并从供给侧发力出台新政策为企业减负、改善其资金状况，有助于企业适应市场同时也有利于市场稳定发展;重庆房地产市场基本面向好，中新项目效应初步显现，带动局部地区升温;但整体存量依然较大。预计未来房地产市场将继续呈现区域分化，热点交替出现的局面;而多重利好政策将进一步刺激需求释放，有效支撑成交量上涨，同时价格呈现趋稳势头。

短期内甲级写字楼市场面临去化压力，但依托城市快速发展未来潜力可期

2016年一季度没有新增供应，目前市场存量为1,215,021平方米。本季度市场表现较为活跃，虽然没有新增供应的刺激，但吸纳量依然达到63,194平方米的历史较高水平;同时，甲级写字楼整体空置率下降至43. 7%，较上季度下降约5.2个百分点。一季度，需求依然主要来自金融行业、专业服务类企业。值得注意的是，重庆作为国家重要现代制造业基地，政府近年来加制造业发展，其对写字楼的需求也有所增加，本季度制造业贡献了11.25%份额，较2015年上升4个百分点。

租金方面，近年大量的新增供应以及较高的空置率令甲级写字楼市场竞争日益激烈，入市较早并以散售为主的写字楼出现了空置率持续上升的趋势，为了吸引租户部分个体业主主动下调租金;同时部分新近入市的写字楼在去化良好的情况下，小幅上调租金。在此背景下，本季度整体租金微涨0.4%至每月每平方米96.6元。

从区域来看，2016年1月8日中新(重庆)战略性互联互通示范项目管理局正式挂牌，办公场地位于江北嘴CBD金融城大厦，重大利好消息令江北区成为市场热点，空置率大幅下降至56.4%，较上个季度下降7.5个百分点;由于区域内新增甲级写字楼占比较大，江北区成为目前租金最高，租金为每月每平方米103.2元，较上季度微涨1.4个百分点。作为老牌核心商务区的渝中市场亦表现较为活跃，空置率下降4.8个百分点至35.7%;渝中区本季度租金与上季度租金持平，为每月每平方米96.6元。近来无新增供应的南岸区，商务氛围未得到有效提升，租户迁出的现象本季依然延续，因此空置率上升至27.2%;随着空置率的上升，租金也出现了小幅下降，为每月每平方米67元环比上季度下降2%。渝北区空置率持续下降，较上季度下降5.5个百分点至70.3%;租金为每月每平方米83元，环比上季度上涨2%。

戴德梁行重庆公司总经理江冰河先生表示：在经历了去年的供应高峰之后，目前甲级写字楼整体空置率保持在高位，而未来还将有大量的新增物业入市，写字楼仍将面临去化压力。但另一方面，近年重庆经济发展向好，连续多年GDP增速全国排名前列，而国家“一带一路”战略和今年中新项目落户的重大利好，将促进重庆加速国际化发展并吸引更多的国内外企业入驻。因此，预计在短期内写字楼市场空置率或将小幅拉升，租金面临下行压力;但长期来看，重庆写字楼市场仍然有较大的发展潜力。

零售业竞争越演越烈，购物中心争相调整业态

受电商快速发展和经济下滑的影响，传统零售业受到较大冲击，本季度百盛百货关闭大坪店，Novo百货撤离大融城，王府井百货更名为王府井奥莱，调整后的定位为“市中心品牌折扣店”。虽然购物中心相较于百货商场有较大优势，但为了应对激烈的竞争也进行积极的品牌调整。在此背景下，本季度全市商圈优质商业空置率较上季度上涨0.61个百分点至10.49%。由于市场存量较大以及市场对优质品牌的竞争较为激烈，令租金环比下滑0.39%至每月每平方米754元。作为各区域中发展最为成熟、购物中心最为集中的两个区域——渝中区和江北区，也是竞争最激烈的地方，由于区域内部分商业扩大品牌调整力度，渝中区和江北区本季度空置率出现不同程度的上涨，分别为11.6%和2.91%。

未来5年，重庆将有超300万平方米优质购物中心入市，其中六成是十万平方米以上大型项目，由以往的经验来看，新增优质商业能带动更多的品牌进入重庆商业市场。届时，核心商圈成熟度将得到进一步提升，同时多圈层商业格局也将逐步形成，而商业品牌也会更加多元化。

互联网科技和电子商务的快速发展，改变购物中心传统模式

由于互联网科技和电子商务的快速发展，令消费者的消费模式发生了改变，为了顺应发展趋势，不少购物中心纷纷改变传统零售模式，通过创建一个O2O系统让实体店与网店无缝连接，在确保顾客享受到最全面、最方便的购物体验同时，亦有效提升顾客到店率以及信任度。

在过去的20年里，购物中心以及百货对于数据的利用可以分为三个阶段：由早期靠分析经营数据来确认需要改进的方面，从而实现整体效益的最大化;随着商业市场的快速发展，零售消费达到两位数的强劲增长，同时更多的优质商业物业投入使用令市场竞争加剧，在此背景下的购物中心及百货开始专注消费者，通过分析小范围内消费者行为来调整租户组合，以达到最优化销售额和收入;伴随着科技和电商的出现，市场竞争进一步加剧同时市场变得更加复杂，为了把握市场发展大趋势并在竞争中脱颖而出，许多购物中心及百货开始采用大数据分析。