商品房销售量价齐升 去库存效果初显

国家统计局15日发布的“2016年1至3月全国房地产开发投资和销售情况”显示，在一二线城市商品房销售回暖的带动下，三四线城市去库存效果初显。

国家统计局数据显示，继2月份房地产开发投资增速实现两年来首次回升后，1至3月份增速再提3.2个百分点，同比增长6.2%。

易居智库研究总监严跃进认为，房地产开发投资已经呈现出小步快跑的态势，6.2%的增速超出市场预期。这从侧面反映了市场资本依然看好房地产。

克而瑞研究中心发布的《中国房地产企业一季度销售排行榜TOP100》显示，中国排名前100的开发商销售额同比增长184%，排名前10的房企总销售额同比增长82.3%，排名前50的房企总销售额更是同比增长近90%。

易居中国执行总裁丁祖昱认为，在2015年四季度以及2016年一季度，房企销售业绩总体不错，因此有较大动力拿地和进行项目新开工。

数据显示，1至3月份，房地产开发企业土地购置面积降幅收窄7.7个百分点;土地成交价款增速提高2.8个百分点。“面粉价格”高过“面包价”的现象在长三角地区频频上演。在南京，地价拍出单价4万多元，而周边房价仅卖3万元;在苏州2016年首场大型土拍会上，13宗地揽金超250亿元、创3个区域……

第一太平戴维斯发布的《上海一季度市场季报》显示，一季度上海土地市场共计成交8幅含住宅性质的土地，平均成交楼板价为19400元/平方米，环比上涨4.4%。该机构分析认为，房企积极拿地使宅地的平均溢价率上升至93.8%。

国家统计局的数据也佐证了“商品房销售加速回暖带动房企开发投资热情”的论断。数据显示，1至3月份，商品房销售面积24299万平方米，同比增长 33.1%，增速比去年全年提高26.6个百分点。其中，住宅销售面积增长尤快，达35.6%。商品房销售额18524亿元，增长54.1%，比去年全年 水平提高39.7个百分点。

值得注意的是，在一二线销售的带动下，三四线城市去库存效果初显。

从成交结构看，一线城市以刚需及中端改善类产品成交为主。戴德梁行发布数据显示，今年一季度，刚需及中端改善类产品为上海住宅市场成交的绝对主力。总价350万元以下的刚需产品成交量同比涨幅为39%，占成交总量的89%。

克而瑞数据显示，一季度，全国重点城市商品住宅成交同比上涨44%，尤其在3月份，九成城市成交量高于去年月均值。“二线城市表现非常突出，同比上升37%，杭州楼市成交量甚至同比增长136%。还有部分三四线城市市场也非常好，比如无锡、东莞、佛山。”丁祖昱说。

随着去库存效果的初显，全国住宅库存量也有所下降。3月末，住宅待售面积比2月末减少652万平方米，同比仅增长7.4%，相比前2月回落2.2个百分点。

中信证券房地产行业首席分析师陈聪表示：“二三线城市房地产市场好起来后，会有映射效应。即二三线不错，四五线才能好起来。”

此外，今年5月1日房地产行业将实施“营业税改增值税”政策。戴德梁行中国区写字楼部主管沈洁认为，由于企业购置不动产可纳入增值税抵扣范围，这一政策将激发企业自用购买需求的增加。未来销售供求形势将有所改变，预计商品房库存将持续下降。