深圳房价肯定有泡沫 可为什么仍然坚挺？

深圳的房价一直是一个敏感话题。

深圳房价涨了一年多了，房子越涨越好销，直到三月底，深圳的二手楼销售才略显消停，毕竟在房地产的营销要素中，房价的杀伤力最强。

每个人都认为深圳的房价有泡沫，但为什么深圳的房价仍然这么坚挺?

深圳经济凭什么越战越勇

王月华：现在全球经济都不景气，但是现在深圳一直都没有减弱的迹象，你觉得是什么原因?

秦朔：我觉得一个地方的经济要发展好，有三个方面是非常关键的。

第一个方面包含两点：

一个就是资源的配置应该是市场化的，不能是扭曲的。深圳这个地方因为改革开放比较早，市场化程度比较高，从原来一个小渔村发展到现在这样一个国际化大都市。所以，我认为还是市场机制好，价格信号敏感，市场自由准入，然后创造了这样一个环境，让那些有理想，有抱负，愿意创业的人可以来创新、创业、创富。

第二个，我觉得经济发展微观的基础还是企业，企业最重要的就是要根据市场的信号做出快速的响应，生产市场需要的产品与服务。同时这个企业要自主负责，这个非常重要。那么什么类型的企业相对来讲，是比较容易自主负责呢，我觉得首先肯定是非公有制企业，非公经济，每一分钱都是自己的，花自己的钱肯定会更加的负责。第二种呢，有一些过去的国有企业，如果经过改制，变成一个公共公司，上市公司，受到股东大会等方面的约束，它的行为相对来讲，也会更加的负责。

最怕的就是，资源配置是扭曲的，价格体系也是非常扭曲的，然后又不自主负责，总是等、靠、要，这种就比较麻烦。所以你环顾整个中国经济来看，凡是这类情况，比如资源性比较强的地方，都是过去国家计划很厉害的，都是国家干预价格的信号比较强，企业想着反正都是国家最后搞定，这种就不行。所以我觉得深圳基本的市场机制加上企业的自主负责，都是比较良性的。

第二个方面，我觉得深圳从文化上来讲，深圳一开始，他的思想就比较国际化，又是移民城市，从全世界来看的话，你像硅谷，我去过比较多的地方，也是全世界各种各样的大佬，各种各样的人喜欢去的地方。这种移民文化给深圳注入了大大活力。在这个地方好像你不干点事儿，你不脚踏实地地开荒、拓荒，好像就是一种比较落后的，或者是一种很内地化的思维。所以深圳这个特区还是一种精神上的进取心非常的旺盛，这也是深圳的一个特点吧。

第三个方面，从全国整个的经济数据来看，在前几年相对来说没有那么高增长的一些地方，比如说上海前几年也不行，我记得3年以前，上海、北京在全国的经济增长速度排位是倒数第一第二，但是，现在的话，上海、北京特别像深圳这样的地方反而跑到前面去了，深圳高新技术产业更加突出。

而当年冲的很快的，像内蒙古这些资源型的地方反而都不行了。这说明整个中国经济在2008年金融危机以后，中国经济发生了深刻的改变，也就是他从一个更加依靠出口的，到慢慢更加依靠内部消费，从更加依靠制造业(制造业普遍产能过剩)，到更加依靠一些服务业，前年中国服务业在整个GDP中的占比，已经超过制造业了，在深圳我们看到，不仅制造业很强，现在服务业也很强，深圳的金融、贸易、旅游、信息、创意和会展等等，资金流、信息流非常踊跃，所以我觉得这可能是一些综合性等原因，让深圳不仅没有受到整个经济下行的压力，反而还显示出很蓬勃的生命力。

我最近在全球走了10个国家和地区，我从这个角度观察了很多深圳企业，在外面，像华为、金立、OPPO、VIVO，类似这样的产品非常吃香。中国每生产10部手机，4部都是深圳的品牌，八部都是深圳的(加上深圳代工的手机)，包括印度本地的一些大的品牌也是深圳来代工。深圳的产业非常强大，不仅看到了这些东西，去德国采访看到深圳中集，在德国收购了好几个企业，而且都运转的很好。说明深圳的企业市场化、现代化、国际化，是比较高的。

高房价是资金堆出来的 应该多研究谁是接盘侠

王月华：现在有一种说法就是说，深圳的房价从前年年底开始到去年到现在，猛涨一番，到今年三月下旬基本上就停滞了，我去一些二手楼中介那里问，他们说大概从三月中下旬开始，楼就开始卖不动了。为什么深圳房价一下涨了这么多，像很多的区域都涨了一倍多，但统计是50%，其实很多区域涨了一倍多，比如蛇口就涨了一倍多，那么有一个观点就是，深圳房价涨了这么多是因为资金都涌到深圳来了。比如说中国很多资金想流到国外去，离岸资金，但是香港的银行从去年开始对资金管制的很厉害，去不了香港了，就滞留在深圳了，会不会就是因为这些大资金，把深圳的房价推起来了，那么您的观点怎么样?

秦朔：我觉得由于中国去年811汇改以后，导致大家对人民币预期比较强烈，所以很多的资金想流出去，那么这些资金想流出去，基本上在中国比较便捷的地方，肯定像深圳、上海，像类似这样的地方，集聚了很多资金想出去，因为预期人民币贬值，人民币资产就要贬值，所以肯定要走出去，去搞货币升值，到让资产到能够升的地方去，但是由于中国对于汇改以后，这个汇市跟股市整个的联动效应，因为大家把整个的预期搞差了，所以股市猛跌，而且不仅中国的股市猛跌，而且全球当时都产生了很大的影响，全球觉得中国向下，所以全球跟着向下，连带股市汇市，形成一个向下的循环，所以在这种背景下呢，中国的央行外汇管理局采取了非常严格的外汇管制，现在很多的钱想出去是出不去的，这个钱出不去，钱是要有时间成本的，不能放在这里啊，怎么办呢，既然也出不去，就地就买房子了，我认为这的的确确是一个重要的原因，我在上海也听到了一些这样的情况，跟深圳很接近，我觉得这是其中一个原因，但是更重要的原因还是因为说，整个中国的经济现在出现了一些整个结构性的问题，我认为中国的经济在实体经济部门，有国有和非国有，那么非国有这一部分活力是比较足的，但是他遇到了一个很大的问题就是，他想结构升级、转移，提升比较困难。

为什么呢，因为他要进行结构的转移和升级的话，出现二个难点：

第一、很多垄断性的部门和行业，有的说七大类，有的说九大类的行业，像电讯，电力，石化，类似这个他进不来。

第二个就是说要进入服务业，可是服务业像医疗、教育现在管制也非常厉害，也进不来，那么如果说做产业自身的创新呢，我们的知识产权保护过去又非常差，所以这些非国有部门呢，很难转移，就会导致两个结果：

第1个就是价格战，太多了，产能过剩就拼命打，所以利润在下降，银行对于他们的资金供给很不足，所以他到民间借高利贷，他日子也不好过，另外一个会出现什么情况，就是一个民间资金会进入到资产经济去，像当年温州那样，从炒矿到炒楼，炒地，炒股，包括去年股市一个大的震荡里面，相当多的民间资金都是杠杆化，都是这样来的。

第2个，就是国有部门，国有部门效率比较差，比较低，按照我们国家财政部一月份的数据，现在我们中央和地方整个的非金融性企业，大概是83万5千亿一年，其实这个利息成本都很高，这样会导致一个什么结果，效率很低，债很多，每天要还本付息的压力很大，那怎么办，你就只能给他更多的钱，否则他要垮掉的，会不稳定的，所以今年一季度比如说，货币供应量非常非常大，这么多的货币供应量都去供应，支持实体经济，但是实体经济看效益都不行，所以这些钱其实都没有真正进入到实体经济，它进入到哪里呢，就像地毯一样，下面有一股气流进来了，哪这儿不冒起来，别的地方要冒起来，就是CPI不冒，资产价格要冒，所以今年资产价格要起来，你想股市不行，大家也不相信了。

那么投资到哪里去呢?最后大家还是觉得数砖头比较靠谱，看来看去中国的砖头只有深圳的砖头、上海的砖头、北京的砖头，这些地方的砖头更加坚固一点，虽然你知道它是泡沫，但是它就是很坚挺，所以我个人认为，想这些地方就成为像中国这种扭曲的经济结构里面，最后的大家认为可靠的资产里面，一个最好地方的资产，就一定会托起来，可以很明显地看到这种趋势就是--在中国一段时间资产价格不动的时候，经济如果下行，货币一放水，资产马上就冲上去。

在2009年也是，我当时在上海，一季度还不行，到二季度这个水开始慢慢放出来，等到三季度的时候哗就冲上去了，当时三季度我记得很清楚，8月8号是浦东星河湾开盘，一天卖了40个亿，周围的房子都是一两万，他卖4万，也一抢而空，8月9号黄埔湾，一天之内，一个广告都没有做，全部卖光，所以那个时候我记得深圳也冲了一波。

王月华：对，我记得很清楚，在09年下半年。

秦朔：因为整个09年银行新增的人民币贷款是9万3千7百亿，我记的很清楚，所以一下子就冲上去了，我觉得最近也跟这个有关系，所以你讲到深圳的房价呢，我觉得跟我看上海的情况都差不多，肯定觉得还是有一定的泡沫的，因为最近北上广深大家几个机构的统计，北上广深房价加起来的价值，相当于美国全国的30%-40%，如果以建成区的面积乘以城市房价的均价的话，已经相当于美国的一半以上，美国是30万亿美金，我们这几个地方16.4万亿美金，所以你说这个没有泡沫吗?肯定有泡沫，当然也没有到日本当年的泡沫，日本当年89年最泡沫的时候，东京可以买下美国，银座可以买下加州，现在来看，还没有那么厉害泡沫，但是这个肯定还是有泡沫的，但是我们刚才聊的，这个结构没办法，还得冲到这里，但是冲一阵之后，居民的购买力以及实际的支付很明显是是达不到的，或者说大部分的人是达不到的，哪怎么办，就冲一阵以后就停在这里，我不知道深圳怎么样，上海从去年到今年的情况是价格在两三万到六七万这样一个区间的属于中高一点的房子，涨的特别猛，基本上都要翻倍，至少涨50%到一倍。但是上海在比如说一些特别高端的房子，原来已经20到30万每平方米了，就是这些高房价的房子，如一些像佘山那里的别墅，现在的价格还在下跌，就是因为它没人买吗?这就可见说它涨到总价太贵的时候，其实承接力已经非常有限了。

广州房价会不会补涨

王月华：深圳和广州他们都是都市一线城市，他们的GDP很接近，18000亿，只差500亿左右，人口数量也差别不多，深圳房价一年多涨了近一倍，广州的房子基本上都不动，根据我的经验，比如说也是09年以前的时候，广州的话没涨，但是广州09年以后一个补涨过程，好像追深圳追上来了，只是差30%了，但是现在的房价深圳又是广州的快一倍了，那你觉得广州会不会有一个补涨的过程?

秦朔：我觉得深圳跟广州，我以前在广州呆了14年，深圳才刚来，我觉得是有三个因素，就是第一个来讲我认为在整个的珠三角区域，其实大家并没有以广州为中心，广州虽然是省会城市，就是广州的中心地位在地理意义上和在交通意义上是有的，机场、广州港、铁路枢纽等等，还有当年林树森时代搞的汽车工业等等，所以广州它保住这个地位。

深圳代表了更加先进的生产力，特别是创业板、中小板、新三板类似这样的，就是深圳整体的活力，和这种富裕的人群集中度，其实比广州要强，而且珠三角的人并没有以广州为师，以广州为中心，一定要在广州买个房子，比如说东莞、中山人等等，他们不一定的。

王月华：珠三角的人也比较少在深圳买房呀!

中心城市的周边房价有一个外溢过程

秦朔：你从另外一个角度，广州7000多平方公里，深圳约2000平方公里，你想经济总量差不多，你想深圳密度大那么多，我觉得这肯定是一个原因，广州涨不起来的原因，就是大家没有以这个地方为师，你看中国整个情况是哪里的中心化程度越高，哪里就涨的越厉害，你看在浙江，那肯定杭州涨的最厉害，因为周围的人认这里是一个中心，因为所有的资源都反映在中心化城市里面，你像在我们河南，那肯定是郑州反而涨的远远超过周围，所以我认为在珠三角这一带呢，反而就是深圳相对于香港又还是有一点点洼地效应，那我觉得深圳比广州要好一些，当然就是说涨一阵，像你刚刚说的情况，涨一阵以后如果太悬殊，那也会出现一定的问题，那在上海来看就已经出现这样子的情况了，上海周边的情况是什么了，就是说比如上海现在一季度的新房大概在3万7左右，那么苏州在去年的时候还只有一万多，无锡也只有一万多，南京一两万，因为你上海价格太高了，那么它就开始外溢，一下子就把苏州给弄起来了，南京现在已经去到四万了。

王月华：南京房价比广州还要贵了。

秦朔：对，比广州还贵，南京现在拍的一些地很厉害很凶，那么最近我碰到了一些人，的的却却我们遇到了就是在苏州居住，在上海上班的，因为他觉得苏州还是相对比较便宜，却来回三个一天，但是他觉得如果在上海堵车的话，浦东浦西，特别住在松江青浦，你要到市内，那你也要花很长时间，反正是有轨道交通，而且就是有些人他说我虽然是到上海三个，但是其中有两个我是在火车上，而且在火车上我是可以工作的，我拿个iPad，我拿个什么，我并不是说很浪费时间。

王月华：新工作方式也是在改变这种格局

秦朔：嗯，在改变一些格局，但是当这些情况有些人往周边的话，周边的房价也会被拉起来。

王月华：那是，深圳也是这个现象，比如惠州和东莞，也是从今年开始涨得特别厉害。

秦朔：对，房价外溢。