万州

楼市泡沫或终将破灭

2017年04月05日来源:楼盘网行业动态责任编辑:jingjing

众所周知,中国一直没有严格意义上的私产权,很多人买房时只看到了土地使用权小于等于70年的限制,但忽略了在没有真正“私有制”产权的中国,房子恰好扮演了另类私有权的角色。

过去10余年因房价走高中国上演了无数屌丝变中产甚至更高阶层的例子,从最开始楼市收益率超过工厂,有人开始把房子当做投资品,开始买房。想到房价就算跌,也不会有降多少,因为楼市里面热钱还不多,买房的人大多数还是真正需要房子。的确如此,而房价收益率越涨越快,从5%,到10%,到20%,到30%,40%,50%……于是大家纷纷去投资楼市,导致价格越来越高,形成了今天这样的局面。

图片选自网络

 

楼市泡沫不断膨胀,政策态度温和

中国许多城市的房价在2016年飙升至惊人的水平。我们将房价收入比定义为一个家庭购买一套90平方米的新房所需要的收入年限。2016年年底,在36个一、二线城市中,有29个城市的这一比例超过了6,其中10个城市甚至超过了10。

而在深圳、上海和北京,这一比例更是达到了31、31和26。如果我们考虑二手房而非新房,很多城市的这一房价收入比还会更高:北京37、上海36,有7个城市在15以上,而有17个城市达到了10以上。相比于二手房,新房的价格往往更低,因为它们通常建在更远的郊区,飞涨的价格在一定程度上导致了恐慌,家庭争先恐后地把钱投入楼市。

房地产已成为最重要的支柱行业

房地产产业已成为最重要的一个经济部门,房地产泡沫的破裂将对整体经济以及政府收入造成破坏性的影响,从地方政府的角度来看,房地产行业的重要性尤为突出。中央政府税收对房地产的依赖性相对较小,但大量基础设施项目由地方政府出资,而非中央政府,这意味着地方政府可能没有动力遏制房价上涨。这也使我们怀疑中央政府这次将房地产调控的权力下放到地方政府这一策略的有效性。

相较于其它国家,中国政府对于房价确实有更强的控制。

居住在房价没有上涨的城市的房产所有者。对他们来说,他们房产价格的滞涨意味着他们的部分财富被“再分配”给了居住在房价上涨城市的居民。

大多数的农村人口。那些家乡远离大城市的人很难从房价上涨中受益。同时,他们和他们的孩子去大城市发展的希望也随房价的上涨而下降。试图迁移到大城市的年轻人。随着城市之间的房价差距变大,父母可能没有能力帮助他们的孩子迁移。

因房价上涨而受益的群体明显比受损的群体更强势。事实上,随着房地产泡沫扩散到更多的城市,受益者的群体不断扩大。这是一种自我增强的机制。没有中央政府的强力干预,恐怕很难停止。它使得政府难以收紧货币政策或推出其它能够有效抑制房价上涨的措施,如房产税。对刺破泡沫的恐惧只会使泡沫进一步恶化。

中央政府应该使信贷和货币增长与名义GDP增长保持一致,并降低增长目标,但我们认为这在2017年不太可能实现。地方政府则应该增加土地供应。但是到目前为止,我们观察到的情况恰恰相反:许多城市正在削减土地供应。

大多数其它城市并没有增加土地供应。并且,与周围的建成住宅相比,它们的土地仍然相当昂贵,这对房价形成了上涨的压力。以天津为例,天津1-2月的平均土地供应量仅为2016年月平均水平的66%。同时,天津2月份的平均“面粉面包价格比”(单位土地价格与附近公寓单价之比)为63.3%,与郑州的19.5%形成鲜明对比。天津的二手房挂牌价在1-2月累计上涨了7.6%。

楼市泡沫可能会缘何破裂?

我们很难预测房地产泡沫的峰值,但是我们可以考虑可能刺破这一泡沫的约束条件,包括:

利率水平上行,而这可能是通货膨胀、美联储加息或者是防止人民币贬值的结果。其它国家的楼市泡沫,例如美国和日本,往往是在利率进入上升通道后结束。我们并不认为政府会故意刺破房地产泡沫,但是人民银行可能被迫提高利率,以应对通货膨胀、汇率变化或资本外流等问题。

人口老龄化,虽然这是一个逐渐恶化的问题,但它已经开始对中国产生负面影响:中国的劳动力人口规模在2012年达到最高值。联合国预测中国20-35岁的人口将在未来五年下降3000万。中国的房屋保有率已经很高。新增买家需求的减少将是房地产泡沫的最终约束。

城市化进程放缓。具有讽刺意味的是,城市化曾是房地产市场增长的主要动力,然而房地产泡沫却可能会减缓城市化的进程。城市住房价格大幅上涨使得农村来的新移民常常无法承受迁移的成本。

楼价疯涨与我们国家现行的“三去一降一补”不协调,和近期倡导的“去杠杆、去泡沫”政策不相称,与一贯在提的防范系统性金融风险的政策思路更是南辕北辙。所以在这种情况下,我觉得作为从业者,我们自己首先应该有一种理性的态度,带着为国家、为长远、为历史负责的态度来看待视市场并展望未来的方向,看中国究竟应该需要一个什么样的房地产市场,以及未来楼市要走向何处,我们必须要思考这些问题。

调控还会加码,泡沫终会破裂

为什么说调控还要加码?从长远,从历史的高度去看,我们现在处于非常危险的大危机的边缘,各方面都需要有一个交代和反思。所以,这个楼市调控是一定要做下去的,后期肯定要继续加码的。加码到何种地步?刚才也说了,那些调控是某些人推卸责任的手段。因为人人都知道,尤其是我们的决策层知道,楼价就是货币现象。所以后期调控是不是还是依靠限购限贷这样的东西呢,恐怕不是了,这些组合拳都没有用。下一步楼市调控一定叠加货币收缩和信用收缩。关于这一条,我去年下半年一直在讲。因为我们不但去研究美联储的政策倾向,我们更看中国各种各样的信用扩张带来的五花八门的问题。所以我在2016年底关于2017年的预判,头一个写的就是信用收缩,而且预言第一季度的信贷会低于大家的预期。当然后来大家看到果然应验,央行还把“麻辣粉”和“酸辣粉”这样的利率开始提升了。现在还有人夸张说已经出现钱荒了,钱肯定是紧了,多家银行和支行的行长都告诉我:钱非常紧。第一季度还没过去,往年很少在第一季度,在没到4月份的时候就感觉钱那么紧,今年差不多是头一次。那个紧张和害怕的程度,胜于闹钱荒的时候。当然我个人认为这是非常正常的,去年下半年我就认为今年就应该是这样的情况,就应该收缩信用和理性回归,这才是真正的房地产调控,这才是真正的去泡沫和去杠杆,真正地预防系统风险发生的最有力的关键的政策。我还相信,这只是开始,后期随着美联储的加息,而且是年内三次加息,这都有可能,中国的货币政策一定会跟进去。不管从内部原因讲还是从外部讲,不跟进去紧缩,毫无道理,否则我觉得就是对这个国家不负责、对执政党本身不负责。

货币收缩加码调控后,楼市泡沫肯定要破裂。尤其是,当我们清清楚楚认识到,我国货币政策必须要跟随全球信用收缩大势,然后进行主动或者是被动收缩的时候,房价泡沫一定会破灭,我认为就在这一两年。

这个东西我在外面也不讲,因为我觉得也挺烦人的。现在人们不愿意谈房价,说“不能谈”,因为认为太敏感,;有人是“不敢谈”,怕打脸,你刚说了降,它就升,而且是连续地涨;还有一个是“不想谈”,觉得挺闹心,怕惹事。总之,大家都不说。

我觉得目前的房地产市场形势,就和股灾前的那种迹象一模一样,火热当中孕育着中长期的风险。有些人高唱“打死都不卖”,听不进不同意见,不知道自己在“跳火坑”。我本人不相信房价收入比这些最基本的经济学常识和房价的其他衡量指标已经在中国彻底失效;我不相信中国楼市的泡沫可以“钢化”,可以永远不破;我也不相信对于现在火热投资房地产赚钱的哪些人,他们加杠杆哄抢的信仰是无忧的,不相信他们盲目加杠杆的行为永远是福利,加到一定程度的时候,杠杆是双刃剑;我更不相信日益膨胀的中国资本,按照目前的这个速度,真的能够买下全世界。其次就是政治和舆论压力,我认为高层会考虑,他们还要推房产税,他们不可能认识不到以持续疯涨让老百姓“为国接盘”的政治后果。

在这样的背景下,我们会看到不断地加码升级的组合拳与货币政策信用收缩双双发力。在市场面前没有不见效的政策,只有不到位的决心。如果我们想从历史、国家和长远的角度去看,我觉得我们的当局迟早是要下这个紧缩的决心的。我相信领导周边的高参比我更有大局观,比有更有责任感,比我更有理性和远见,所以我相信,這次我看跌房地产应该是正确的。

目前的量缩价升,是边际定价的余温,是很危险的表面现象。有人说是不是看不到头了,还得涨?真的树涨到天上去了吗?我觉得是不可能的。任何一个东西都有一个量变到质变的过程。从投资的角度来讲,比如说2007年股票大牛市,涨到5000点以上,你全身而退都是对的,后面的1000点都不要去赚,这才是高手。如果你就看涨到6000多点,你还在6000多又买进去了,那你就栽进去了,而且这一栽进去,八成的身家就都没了,所以你不要太看重短期的上涨,总是想着还有的涨,不能这样。

当越来越多的家庭在不靠谱地使用杠杆,而且不去看系统性风险正在临近的情况下,我觉得未来的楼市一旦回落,未来的市场也会发生一系列的违约事件。房地产是一个准金融市场,在咱们国家基本上变成了一个纯资、本纯金融的东西。房子是用来住的,现在才想起来,过去和现在一直是用来炒的嘛!真的是已经完全资本化,已经完全金融化了。所以我也相信它未来也更符合资本市场和金融市场的规律,它受流动性的影响,迟早会跌下来。

现在我走到哪儿去,都听说很多小地方的人,收入并不高的人,还在集合几代人的钱到北上广去买房,听到这些话的时候,我真的是不寒而栗。收入最低端的人在追逐全国价格最高的资产,这不是过热还有什么可以叫做过热和荒唐?所以,无论从哪个角度来讲,泡沫终究要破灭。

 

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