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广州楼市乱象,双合同仍存

2018年03月19日来源:中国经营报行业动态责任编辑:jingjing

  “双合同曾经是广州楼市公开的机密了。”一位购房者向《中国运营报》记者埋怨,双合同使得首付门槛大幅进步,购房压力剧增。

  近日,《中国运营报》记者走访市场发现,躲避限价政策的双合同乱象照旧众多,首付门槛抬高之外,还滋生出变相的首付贷现象。受访业内人士称,广州楼市触及双合同问题的项目已接近九成。有律师也指出,双合同存在很大的法律风险。

  楼市调控的背景下,双合同是市场与政府指导价“博弈”的衍生品。受访专家以为,取消限价政策是处理双合同问题的关键,但从目前形势来看,限价松绑的可能性并不大。

  相关监管政策缺乏之外,广州目前对双合同的打击并未收到效果。关于双合同乱象,《中国运营报》记者在2017年已连续跟踪报道,广州市住房和城乡建立委员会(以下简称“广州市住建委”)相关工作人员也称,将增强市场监管。不过,时至2018年,广州双合同乱象依然存在,一些项目的首付门槛曾经将近总房价的七成。

  针对如何监管双合同等问题,《中国运营报》记者致函致电采访广州市住建委相关工作人员,截至发稿前,并未取得相关回复。

  双合同横行市场

  日前,记者以购房者身份走访广州房地产市场发现,双合同问题仍然大行其道。

  在位于荔湾区的保利和光晨樾,销售人员坦言由于限价政策缘故,该楼盘以双合同方式出卖,超出限价局部转为装修款。详细来看,一套104平方米的户型,折后总价约511万元,其中毛坯购房款为332万元,装修款则为179万元,在总房价中的比重已到达35%。毛坯购房款首期以三成计算,加上额外的装修款,购房者需求交纳的首付款多达279万元,是总房价的55%。

  此外,该销售人员表示,装修款还能够停止分期,先交20%,即36万元,余下143万元需求在一年内交齐。

  在城市外围的增城区,保利地产(14.610, 0.02, 0.14%)收买中航地产(9.090, -0.03, -0.33%)的项目存在的双合同问题同样严峻。2016年被保利地产并购后,广州中航城的对外宣传名改为保利中航城。

  从销售人员给记者计算的购房款明细来看,保利中航城一套94平方米的复式住宅,总价为221万元,装修款为103万元,在总房价中占比达47%,加上三成的购房款,首付款合计140万元,已是总房价的63%。

  照此来看,装修款先交纳20%,余下一年后交齐,除此之外,保利中航城的销售人员还称,项目可为装修款提供额度50万元的五年期贷款。这显然是变相的首付贷。

  作为广州楼市的新进入者,因高价拿地,金融街(10.200, 0.00, 0.00%)曾被视为广州楼市的“过江龙”。位于荔湾区的金融街融御,102平方米的洋房折后总价625万元,而装修款已高达293万元,是总房价的47%,合计404万元的首付款在总房价中的比重达65%。

  除此之外,记者在走访中理解到,双合同问题已众多于市,项目触及双合同问题的房企,还包括金地、越秀地产、中海地产等。

  “双合同是广州楼市很常见的问题。从2016年9月30日出台调控政策到如今,这个问题曾经存在近一年半的时间了。广东中原地产项目部总经理黄韬通知本报记者,这期间,由于政府巡查以及楼盘遭到投诉,双合同现象曾经有一段时间收敛了,“如今触及双合同问题的项目,大约涵盖了广州80%至90%的楼盘。”

  与东莞、佛山等临近城市出台严厉措施打击虚伪装修不同的是,广州至今仍未出台针对性的监管文件。关于双合同乱象,在2017年7月,广州市住建委相关工作人员曾向本报记者表示,“将增强市场监视,并展开巡查整治工作。”

  不过,时隔大半年,广州楼市双合同问题仍然众多。而且,记者查阅得悉,广州市住建委在2017年第四季度商品房开发项目检查中,并未发现一同双合同违规销售状况,与记者走访市场以及购房者反映的实践状况并不相符。

  双合同隐藏隐忧

  由于双合同问题的普遍存在,广州一手住宅房价的官方数据显然已脱离真实的市场程度,网签价钱与实践价钱相差甚远。此外,购房者接受着昂扬的首付本钱,以及其中权益风险的双重压力。

  在走访过程中,有销售人员向记者表示,增城区朱村板块的政府备案价约1.3万元/平方米,而实践均匀销售价钱在2万元/平方米左右。这意味着,网签价钱与实践价钱有着近7000元/平方米的价钱差,需求以装修款等其他方式停止“转移”。

  “双合同曾经是市场上公开的机密了。关于我们这种刚需客来说,无形中进步了我们的买房首付本钱,使得我们的压力增加了很多。”近期,打算买房的范羽(化名)看了不少楼盘,关于双合同带来的高首付,他向记者直言很无法,表示这也是至今仍未买到房子的主要缘由。

  事实上,记者采访多位刚需型购房者理解到,双合同问题带来的高首付是他们买房的主要障碍,虽有怨言,但也诸多无法,只能默许这样的买房潜规则。

  需求留意的是,除了面对双合同的高首付压力,购房者同时还面临着隐藏的纠葛隐患。

  广东宏力律师事务所主任律师吕传文对记者表示,“购房者和开发商签署的《购房合同》《装修合同》固然合法有效,但开发商经过双合同躲避政府备案价钱,关于购房者而言,存在很大的法律风险。”

  吕传文指出,当房子呈现问题,购房者需求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失的时分,只能根据《购房合同》上的金额停止处置,这无疑会给购房者带来一定的损失。此外,由于开发商跟购房者签署的《装修合同》是承揽合同,一旦呈现退房状况,只能根据《购房合同》的金额退房,装修费用产生争议,能否全额退款存在很大风险。

  “购房者尽量与开发商直接签署一份《购房合同》即可。”吕传文倡议,假如开发商请求签署两份合同即《购房合同》《装修合同》,那么最好另行签署一份真实实行的《购房合同》,防止未来产生法律风险。

 限价政策难松绑

  所谓限价政策,即政府对新建商品住房实行价钱指导,而偏离市场实践状况的政府指导价则是滋生双合同乱象的主因。

  2016年10月开端,全国新一轮楼市调控浪潮拉开序幕。广州彼时明白表示,继续对新建商品住房预售价钱、现房销售价钱实行价钱指导,对不承受政府价钱指导的项目,暂不核发预售答应证或不予办理买卖网签备案。在2017年3月,广州加码调控,重申房企应严厉依照预售答应备案价密码标价。

  目前,楼市调控仍在持续收紧,广州方面恐难有所放松。近期,昆明发布新政,对局部区域调整新建商品住宅限售政策至3年;三亚则加码限价,规则新建商品住房项目备案价钱不得超越去年2月份价钱。

  “要处理双合同问题,关键还是要放开限价政策。”方圆地产首席市场剖析师邓浩志对记者剖析,限价政策直接招致了市场价钱的扭曲,包括如今的双合同,也呈现一二手房倒挂现象,二手房买卖价钱比一手房更贵。

  不过,邓浩志以为,广州在2018年暂时还不会完整放开限价政策,至少官方没有释放这样的信号,其他城市也没有。

  “如今的楼市政策很难处理广州双合同问题,这是一个难点。2018年应该没有放松限价的可能,调控似乎越来越紧。”黄韬剖析。

  一位不愿具名的业内专家则向记者表示,目前来看,广州楼市调控将会持续之前的力度,而且限价直接关系到市场均匀价钱,假如放松会容易招致房价上涨,从而会引发各界关注。“2018年广州限价全面放松是不可能的,但是,假设市场不景气,在下半年不扫除有部分性的松动。”

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