万州

上市房企的资本套路:一手控制负债率 一手扩充“买地钱”

2018年03月31日来源:21世纪经济报道行业动态责任编辑:jingjing


从某种意义上说,把握好规模和负债的平衡,是企业的一项终极课题。一方面,融资政策从紧,市场景气程度下降,房企的资金链将面临考验;另一方面,市场调整期到来,企业迎来“弯道超车”时机。基本面和战略目标不尽相同的房企,会如何处理这一问题?

“我们今年就定了一个目标,就是控制风险、降杠杆,因为我们的规模已经足够了。”3月29日,融创中国在香港召开业绩会,董事长孙宏斌说出其战略考量。“降杠杆”的说法,与此前恒大关于“降负债”的表态可谓异曲同工。

此前的3月中旬,旭辉控股集团主席林中在香港表示,“平常我们在市场好的时候,反而不会把这个空间(拿地额度)用足,在市场不好、地价很便宜的时候还是要多买一点地。”旭辉透露出的扩规模野心,同样可以在一批房企身上看到,如中海、龙湖、雅居乐、金茂、五矿等企业,均扩充了今年的拿地预算。

规模与负债是一对矛盾共同体。房企在扩充规模过程中,往往会面临负债率提升;若过度注重资金安全,又会影响规模的扩张。从某种意义上说,把握好规模和负债的平衡,是企业的一项终极课题。

这种矛盾将在2018年再度呈现。一方面,融资政策从紧,市场景气程度下降,房企的资金链将面临考验;另一方面,市场调整期到来,企业迎来“弯道超车”时机。基本面和战略目标不尽相同的房企,会如何处理这一问题?

第一梯队“安全论”

2017年,碧桂园、万科、恒大的销售规模均突破5000亿,融创也完成了3600亿的销售规模。这四家房企被归为“第一梯队”。

在业绩会上,除融创宣布今年的销售目标为4500亿外,其余三家均宣布,不设具体的销售目标。相反,融创和恒大还特别强调了对资金风险的管控。碧桂园首席财务官伍碧君也颇为自信地强调,碧桂园实现了“资金安全的前提下效益最大化”。

恒大还公布了降负债的具体目标,到2018年末,资产负债率从当前的71.1%下降到60%左右,2019年末下降到55%左右。具体做法有三:降低负债总额,多元产业引入战略投资,增强盈利能力增加净资产。

融资政策收紧是“资金安全论”的大背景。近期,多家房企负责人都强调,融资成本明显上升,银行放款周期也有所延长。

监管层早已释放出加强房地产金融监管的信号。今年两会期间,央行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜还表示,房地产金融风险是可控的,但“个别房地产企业可能在财务方面比较激进,会有一些风险”。

2017年,房地产企业在拿地中产生了大量支出,负债率也普遍上涨。从已经发布年报的房企来看,大部分的资产负债率在65%-85%之间,净负债率则有着较大差距,从30%的低水平到超过100%。

除政策环境外,近年来房企纷纷推进多元化转型,也占用了部分资金。如商业地产和长租公寓的运营,虽然能带来稳定现金流,但资金周转速度偏慢,往往会加重负担。

因此,控制负债率、保障资金安全,几乎成为房企在今年的必然选项。除四强房企外,近年来大幅扩张的融信,也计划2018年底将净负债率降至100%以下,2019年底控制在65%左右。

一些规模相对不大的房企,也将资金安全提上日程。五矿地产副总经理何小丽向21世纪经济报道记着表示,未来三年将净负债率控制在60%-70%之间。北辰实业(601588,股吧)总经理李伟东在业绩会强调,“在今后的几年,我们也会降资产负债率,优化资产水平。”截至2017年末,北辰负债总额666.18亿元,资产负债率为83.29%。


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