大一山庄空墅记 “豪宅”浮生前程与往事

大一山庄一直都是走顶豪的路线，而且每一套别墅设计都不一样，建造时间相对来说会更长，施工进度跟不上，想卖也没得卖。

观点地产 广州楼盘规划局的一纸批示公告，将几乎已被人们遗忘的“豪宅”大一山庄再次拉入视野。

根据最新公示，大一山庄此次申请修改的内容包括：昔日99栋别墅缩水至89栋；北区多个别墅的建筑形态有细微调整；南区调整最大，别墅不再追求“艺术”造型，而变得非常规整，此外，原定的水上体育活动场地，在规划调整后也取消了。

据观点地产新媒体不完全统计，自2005年拿地以来，大一山庄已经第四次申请修改规划。

有知情人士透露，大一山庄频繁修改规划的主要原因是由管理层更替导致的，整个项目一共有4个股东，大家轮着管，每人管几年，轮到谁管，觉得不满意，就调整规划。

股东之争

资料显示，大一山庄位于广州市白云区新广路东侧白云种鸡场路段。2005年6月21日，广州市种鸡场地块进行拍卖，当时该地块的起拍价为2 .096亿元，占地面积15.2万平方米，最终由广东中鼎集团耗资5亿元竞得，楼面地价达3300元/平方米，是当年。

后来，这一项目由中鼎集团联合其他几家公司合资组成的广东中力集团负责开发，项目公司名称为广州高雅房地产开发有限公司。

成功拿地之后，大一山庄就进入了一段相当漫长的开发过程，期间亦多次进行了规划调整。

2008年，开发商把项目中南区进行了规划调整，在原来的规划上微调增加了9栋，部分产品调整为350-500平方米，并在2009年下半年报入规划局。

2010年广州规划局公示，大一山庄原先规划的70套别墅增加到了80套，同时，户型进行了优化，除了原先规划的900平方米以上的两层或三层独栋别墅，也有部分900平方米以下的别墅户型。

及至2011年11月，大一山庄再次调整，别墅套数将从原来的80套调整为95套，但总的建筑面积减少了约15%，计算容积率建筑面积减少约15%至113569平方米。直至2016年，该项目规划又进行了第四次修改。

对于大一山庄频繁修改规划的原因，有知情人士向观点地产新媒体透露，大一山庄一共有4个股东，大家轮着管，每人管几年，但是大家想法不一样，有的人想做最好的，有的人又不想做那么高端，所以老是改规划。“轮到谁管，觉得不满意，就调整规划。”

“不过，现在整个项目计划是由之前的四个股东轮流管变成一个股东管。”该知情人士续称，现在股份最大的股东想把其余三个股东的股份都收购了，避免意见不统一导致老是修改规划，影响项目开发进度。

至于股权收购进展如何，该人士表示，具体情况尚不清楚，而这也是造成项目停工的主要原因。

限购之痛

项目规划频繁修改，毫无疑问将对施工进度带来严重影响，进而拖慢整个项目的销售速度。

据观点地产新媒体了解，自2005年拿地以后，大一山庄历时六年才拿到预售证。2010年有媒体报道称，大一山庄首批拿到预售证的别墅有59套。

阳关家缘数据显示，截至2016年2月15日，大一山庄共签12套，面积7134平方米，均价55149元/平方米。换言之，该项目近六年间去化率仅20%。

不过，一位熟悉大一山庄的人士针对上述销售数据表示，大一山庄是2010年拿到的预售证，但并不是媒体报道的59套，而是只有19套，目前已基本售罄，只是有部分没办法签。

该人士还向观点地产新媒体强调，大一山庄销售速度事实上也不慢。“项目虽然是2010年拿到的预售证，但一直到2013年才正式开始销售，签12套，其实不算慢。”

针对销售问题，上述知情人士还表示，大一山庄一直都是走顶豪的路线，而且每一套别墅设计都不一样，建造时间相对来说会更长，施工进度跟不上，想卖也没得卖。

“所以现在有的股东就想改变，不想再做这么高端、艺术的产品，每套产品都不一样，开发时间太长了，现在调整规划也有这个原因。”

不过，一位广州房地产行业分析师则认为，影响大一山庄销售的原因并不仅仅是规划，还包括地理位置和限购政策的影响。

“大一山庄所处地段并不是传统的豪宅区，主要是通过产品本身来吸引购房者，在投资氛围很好的时候，也是有一定市场的，但限购政策又对投资客造成了一定打击，所以对销售肯定是有影响的。”

据观点地产新媒体了解，大一山庄户型面积为800-1400平方米，但由于某些原因，每套别墅基本都是两个房产证，需按两套房计算，在限购令之下买得起的客户都无法签。

“目前来说，限购政策还是最主要的影响因素，所以不会因为规划调整而出现火爆成交的情况。”