去库存去猛了 长三角城市或需“补库存”

35个中国城市中，一二线城市3月的新建商品住宅库存量同比都有所减少，分别下降18.7%和5.3%;三线城市住宅库存则有增无减，同比增0.2%。环比来看，一二线城市的库存环比降幅分别为5.6%和0.9%，三线城市库存环比无变化。

观乎3月数据，位处长三角地区的城市去化成绩较为亮眼。上海、南京、苏州、常州四地的新建住宅库存量在3月录得逾20%的下降。环比方面，南京和合肥库存比2月分别减少18.6%及25.1%。

官方数据也显示总体库存增长有所放缓。根据国家统计局，2016年3月末，全国商品住宅待售面积45983万平方米，比2月减少652万平方米;同比升幅7.4%，增幅较2月末数字有所放缓。

然而，走出长三角，部分库存重地继续承压。库存量超过千万平方米的城市有长春、沈阳、天津、长沙和西安。五城库存虽然都录得环比下降，但降幅均不足2%。此外，太原、南宁、淮南、济宁、荆门和茂名的库存同比都有20%以上的同比增长，其中太原和茂名同比增幅分别达65.6%和74.0%。

由于各地市场容量不尽相同，库存量未必能道出故事的全貌，房地产存销比则能同时呈现存量和购买力的对照。根据易居房地产研究院数据，2016年3月末35城总体新建商品住宅存销降至11.5个月。一线城市存销比已降至7.8个月，二三线城市的存销比分别为11.3个月和17.9个月，市场压力仍较大。

新建商品住宅存销比数值最高的城市为北海，存销比高达32个月。这表示在不盖新房的情况下，这个城市要卖光所有住宅库存需要将近三年。另外两个存销比超过两年的城市是烟台和淮南，分别为28个月和29个月。三地同属三线城市。

而位于长三角区域的南京和苏州，存销比则降至三个月，合肥更下降至两个月。易居房地产研究院报告指，这会使此类城市近期房价上涨压力较大，同时土地交易异常活跃。

回顾去化历程。2014年中，中国房地产市场步入调整期，政策方面自2015年开始为去库存铺路。2015年12月，中共中央政治局召开会议，会上再次强调要化解房地产库存，并提到要通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求。2016年3月，“要因城施策化解房地产库存”亦写入政府工作报告中。

此后，各地纷纷推出去库存新政。力度较强的有辽宁沈阳市的3月初推出的“零首付”政策，该政策虽落得半日游，但其后沈阳在月末推出的新政，仍对在校生、新毕业生有所倾斜。4月15日，辽宁省国土资源厅下发通知，指省内库存严重的地区，将停止供应房地产开发用地。

但与此同时，一线城市先后推出限购新政。3月的最后一个周五(3月25日)，沪深同日推出楼市调控新政。其后调控版图更扩大至环京地区。各线城市政策越趋迥异。