一个国家的房价三十年不涨 是如何做到的？

自打中国人有了钱，立马具备了了全球视野，目前有钱人已经不满足于在国内买房了，什么澳洲、美国、英国、韩国都是他们嘴边的大肥肉，大有中国炒房团征服世界之势，但有一个地方，恐怕炒房团还是不怎么敢碰的，那就是德国，因为这个地方的房价简直是朵奇葩，甭管怎么炒，就是不涨。

实际上，1977年至今，30年间德国平均房价仅上涨60%，而同期个人收入已增长3倍;过去10年里，德国物价平均每年涨幅2%，而房价每年上涨1%，扣除物价因素，德国房价实际上在以每年1%的速度缩水。

要稳定物价，供求平衡是硬道理，房价也不例外。

首先，德国可以人手一套住房

德国目前有8200万人口，而住房总数约4000万套，完全满足了每个家庭一套住房。此外，德国每年有25万套新公寓竣工，联邦、州和地方政府手中拥有公房约300万套，都在很大程度上平抑了房价。

无论在联邦还是州、市及村镇层面，德国都有着详尽的建房规划，住房建设依人口需求而定，基本满足每个家庭一套住房。此外，德国每年有25万套新公寓竣工，也可以在很大程度上平抑房价的上涨。

第二，人口在下降

维基百科的数据显示：1971年德国的人口总量为7831万，2011年为8180万，整整40年间德国人口才增加349万，增长率为4.46%。尤其需要考虑到的现象是，从1972年以后，德国的自然人口增长率是负数，现在增加的人口都是移民的结果。

这事儿很容易理解，如果101个人争夺100套房子，那么房价就会快速增加;但如果是100个人面对101套房子的时候，房价就没有上升的空间。

从房子定位来看，德国政府的政策并不把房地产作为经济增长的“支柱产业”，而是作为社会福利机制的关键一环，特别是与民生息息相关的住宅建设。

德国宪法明确规定了“德国是一个高福利国家”，与医疗、教育一样，保障居民住房也是政府的重要目标之一。这是所有房地产政策的核心出发点。因此，各级政府从来不敢通过抬高当地地价和房价，来增加政府的房租收入或税收收入，德国也没有任何一个地区的“支柱产业”是房地产。

第四，德国法律健全、执法严格

德国法律非常健全，比如规定地产商制定的房价必须在“合理房价”的范围内，即不能超过“基准价”的20%，将房价或房租定得过高，甚至以此牟取暴利的地产商和房东，要承担刑事责任。

虽然法律健全，但是如果执法不力，那么法律也将是一纸空文。历年来，德国清廉指数在世界上都是名列前茅的，在德国，连总理交通违规甚至都要乖乖交罚款、总统会为区区700欧元的旅馆住宿费而被迫辞职，可以想见其法律程度有多严格了。

第五，德国的房子跟他们工业一样耐用

提起德国，大家第一个想到的就是“结实耐用”。德国的房子到底有多结实呢?战机一头扎进去甚至都没啥事!

1975年1月21日，东德一架米格-21在科特布斯市上空训练飞行时发动机故障，飞行员彼得·Makowicka试图驾机远离居民区，没有选择弹射。但由于高度不足，米格-21扎进一座公寓楼;烧毁5间公寓，导致6人死亡(包括飞行员在内)、16人重伤。公寓楼经过了修复，但外墙上米格留下的痕迹至今仍能分辨。

德国鼓励自建房、合作建房意在打破开发商对房屋供应的垄断，同样也是影响市场房价的重要因素。德国住宅合作社的出现已经有200多年的历史，合作社共同建房已成为德国住宅建设的主要组织形式之一，合作建房占每年新建住宅总数的比例超过30%。

政府对合作社建房给予多方面的政策帮助,通过鼓励自建房、合作建房，建立起多渠道的住房获取渠道，就摆脱了听任开发商任意定价的局面。