“二孩改善型住房”说起容易做起不易 重庆开发商仍未涉足

二孩新政实施将近1年，重庆楼市供求关系是否因二孩新政发生明显的改变？二孩家庭重新置业的需求到底又有多少？……记者通过多方实地调查发现，尽管二孩改需的需求量越来越大，但重庆楼市大部分开发商仍未涉足二孩改需的产品供应。

二孩改需房，可选余地偏少

“真不可思议，开发商对二孩楼市的反应还是慢了啊？”最近一个多月来，几乎看遍了重庆所有改需楼盘的陈晓（化名）夫妇发出感叹。

陈晓夫妇原本不打算这么快就重新置业的，但因为二孩的降临，家里原来的三室两厅再也满足不了三代同堂的需求。小两口盘算了一下，还是打算重新买一套四房的房子，这样家里老人及两个孩子都够用了。

但令陈晓夫妇没想到的是，他们看了很多个楼盘，发现有四房的高层还是不多，就算是洋房也有相当一部分设计达不到四房的要求，有的就算能够达到四房，但因为有一间是考虑给保姆使用的，其居住空间的设计也不太适合孩子需求。

一些有四房的高层或洋房，他两看中其户型，但又对两个小孩未来读书的学校担忧：有些楼盘有优质教育配套的，但只有一个名额；有的更是一个名额也没有。反复权衡后，小两口最终选择了礼嘉一个大楼盘。

“其实是没得选择，两个娃娃只有选择划片才有两个读书指标，有些已有划片的，但学校不太令人满意。”陈晓说，就是看中礼嘉片区两个相对优质的公办学校，才选择了礼嘉这个楼盘。

改需房还要考虑娃儿就业

那么，重庆到底哪些楼盘有可供二孩家庭选择的四房呢？记者对此实地走访了重庆目前在售的各大楼盘。

目前礼嘉片区在售的楼盘并不多，新进入的文化央企华侨城与龙湖两江新宸并驾齐驱，在产品设置上，华侨城目前主推别墅和高层，首推高层产品最大户型为三房。华侨城相关负责人表示，明年初即将推出的洋房产品云溪别院中将会有满足二孩家庭需求的品质四房。

而在主城多盘齐发的鲁能、保利等品牌房企中，四房产品涉及有鲁能领秀城、鲁能泰山7号、鲁能城、保利爱尚里、保利观塘、保利山庄，总价从70万到150万不等，但所占总货量比不高，且洋房居多。在此基础上，有购买实力的二孩客户还会考虑孩子就学等问题。

另外，记者走访了位于北碚新城的一些楼盘，如光亮天润城，即将推出的新品最大户型为三房。

主城二孩改需市场凸显

新政之后的二孩高峰已悄然来临。据业内人士估算，在主城区，一年预计将会有1万套左右“二孩改需房”的市场需求，按1套四房100万元计算，一年内因二孩需要重新换房将产生的大约有100个亿的货值！

伴随着时间往后拉长，这样的需求将会越来越庞大。

改需房说起容易做起不易

光亮天润城营销相关负责人表示，即将推出的三房和三变四户型，也能满足部分二孩家庭的需求。如有些购买力稍弱的二孩家庭，会选择三房，拿一个房间放高低床供二孩使用。还有部分家庭，会在附近买两套中小户型。

与中小开发商针对二孩户型设计的慎重态度不同，品牌房企或者已经研发出了应市所需的全新产品，或者正在调研的路上。保利营销负责人表示，洞悉到人口家庭结构在今后会发生一些变化，我们的改善型产品占比和相对稍大型功能产品的规划会更多一些。

华侨城相关负责人表示，他们的目标客户主体是舒适性及改善型需求者。除了别墅外，在明年推出的高层、洋房都会涵盖四房产品。除了在户型设置上关注二孩家庭，还在社区打造上设置大量儿童游乐设备，而在华侨城大社区中公园、绿植会占到一半以上，极大程度上拓展了儿童的嬉戏空间。

可见，大型房企已觉察到二孩新刚需，从户型到大社区，都在规划。但大户型产品，因总价、设计、品质等门槛，还是会让部分小开发商望而却步。

重庆优地美机构董事长沈光明说，重庆楼市是一个竞争激烈的市场，很多开发商依然处于一个低价跑量的阶段。在这样的背景下，相当一部分中小开发商，可能根本没有精力来研发适合二孩的改善型产品。

“就算有精力，如果没有强大的品牌、较好的资源（比如教育、商业、滨江等）支撑，可能做出来的大户型产品也不一定受市场认可。”沈光明认为，大多数开发商目前还不具备分享二孩政策机遇的能力和底气。

龙湖地产重庆产品研发团队相关负责人说，早在2014年上半年单独二孩政策开始实施起，龙湖就敏锐地意识到市场将会提前进入改需时间。他们对重庆城市客户群予以梳理时发现，改需产品已有走强的迹象。

也就是从这个时间起，龙湖对二孩改需可能存在的需求予以了大量调研，比如二孩家庭大多数可能存在的三代同堂，要买有四房的高层业主有哪些需求，要买有四房的洋房业主又有哪些需求，各个年龄段业主最看中的需求又是什么……随着二孩政策今年的全面放开，龙湖以两江新宸、新江与城因及时锁定二孩等改需群体而迅速走俏。龙湖地产重庆营销团队相关负责人说，从两江新宸或新江与城等项目来看，今年呈现与以往有明显的不同，无论是洋房还是大平层高层，越是大户型越好卖。