鲁能资本局 再启广宇发展上市的前前后后

鲁能地产此次削减注入资产包最大的原因应该是为了方便广宇发展(000537,股吧)定增，并加快获得证监会审批，“不用着急一口吃成胖子”。

观点地产 距离上次重组失败刚刚一周年后，广宇发展于4月12日再度宣布将停牌，并会重启重组事项。这也意味着鲁能地产为整体上市发起第三次冲锋。

根据公告，广宇发展拟向鲁能集团等发行股份购买资产，并向其他不超过10名投资者定向增发股份，主要收购鲁能集团持有的重庆楼盘鲁能开发集团有限公司34.5%、宜宾楼盘鲁能开发集团有限公司65%、山东鲁能亘富开发有限公司100%、北京楼盘顺义新城建设开发有限公司100%等公司股份以及向其他投资者发行股份募集配套现金。

观点地产新媒体对比广宇发展2013年公布的第二次重组预案发现，鲁能地产这一次大大缩减了拟注入资产规模，其位于海南楼盘的大部分资源并不在此次重组范围内。分析指出，这可能是鲁能集团内部对于前次重组失败作出的自省和改进。

另一方面，在等待再提重组的一年间，鲁能地产并没有选择消极等待，反而上演了地产圈难得一见的后进生奋起直追戏码。

统计显示，鲁能地产2015年完成221亿元销售，已经成功跻身行业排名前50。而在刚刚发布的观点卓越100指数中，首次进入“2016年第一季度中国房地产销售金额TOP20”榜单的鲁能地产，销售录得127亿元，这个业绩也让行业侧目。

削减重组资产包

虽然尚未披露重组预案，但鲁能地产今次重组已经露出了步步为营的端倪。

观点地产新媒体查阅相关资料发现，广宇发展拟购入重庆鲁能开发集团有限公司34.5%、宜宾鲁能开发集团有限公司65%、山东鲁能亘富开发有限公司100%、北京顺义新城建设开发有限公司100%等公司股份，分别对应鲁能星城、鲁能山水绿城、济南楼盘鲁能领秀城以及北京鲁能顺义新城项目。

而根据广宇发展2013年公布的重组预案，鲁能地产彼时打算注入的资产还包括：海南三亚楼盘湾100%的股权、海南英大100%的股权、都城伟业持有的鼎荣茂华70.00%的股权，以及世纪恒美持有的重庆鲁能英大30.00%的股权。根据当时的公告，上述公司资产总计几乎占第二次重组资产总值的近一半。

其中，重庆鲁能英大开发的项目主要为重庆鲁能领秀城项目；海南英大开发的项目主要为海蓝椰风项目、海口市长流起步区 04号地块项目；海南三亚湾开发和参与的项目主要为鲁能三亚湾项目、鲁能山海天项目、鲁能红塘湾项目及三亚湾海坡片区土地一级开发项目。

复盘鲁能第二次重组，证监会卡住广宇发展重组计划的原因是，“本次重组申请文件关于上市公司实际控制人是否发生变更的信息披露，不符合《上市公司重大资产重组管理办法》第四条的规定”。

有分析人士指出，实际控制人是否变更的问题，决定着鲁能此次注入举措究竟应属“重组”还是“借壳”路径。但如果按借壳操作，鲁能此次预备注入的庞大规模资产还不符合“借壳”标准。

相关分析师对观点地产新媒体表示，鲁能地产此次削减注入资产包最大的原因应该是为了方便广宇发展定增，并加快获得证监会审批，“不用着急一口吃成胖子”。

追赶者鲁能

据观点地产新媒体观察，在第二次重组失败后，鲁能地产转而致力于重塑品牌形象，并加大销售力度。“所有的东西都是跟销售挂钩的。销售业绩不好，怎么重组和整合？因此从销售端入手，是解决问题的态度。”

另有市场人士在接受观点地产新媒体采访时表示，品牌形象的树立需要做一系列的工作。“先有自身比较宏观的战略，第二要有产品线、产品系列。然后根据大的战略和具体业务做具体的品牌策划。这是一系列的事情。”

目前来看，鲁能地产确实在上述几个层面暗暗发力。近一年来鲁能地产重塑品牌形象最早可追溯至去年5月。彼时鲁能地产在北京高调做了一次品牌推广活动。

鲁能地产内部人士对观点地产新媒体解读称，是次高调举办发布会，说明公司后续将要发力。“头几年并不是公司对外宣传的阶段，也不是大张旗鼓发展的阶段。每个阶段有不同的使命，从今年开始，鲁能将跟市场有更亲密的接触，向市场释放更多的声音。”

及至2016年，鲁能地产借助恒大炒起的海花岛余热，携贝克汉姆制造了海南旅游地产市场又一营销事件。

在产品线上，鲁能地产去年也梳理出了美丽汇、鲁能城、体育+三大产品线，形成住宅、商业、文旅的业态格局。

而在销售端，一季度刚刚收尾，鲁能地产即迫不及待宣布了首季销售127亿元的成绩单。观点卓越100指数分析就认为，大量的土地储备是鲁能异军突起的底气所在。2016年鲁能已获取超过60万平方米土地储备，福州楼盘、南京楼盘、苏州楼盘、上海楼盘等热点城市的土地市场也经常能看到鲁能的身影。

以重庆为例，据统计，2015年重庆鲁能以994.89亩的土地成交量在2015年重庆品牌房企主城拿地排行榜中位列第一，今年，在江北、渝北、南岸、巴南、九龙坡5个主城区域，在建、在售项目10个。

或许，鲁能地产的“觉醒”未必会对重组有多少实质性助益，但一个更积极的大股东无疑会赢得市场和股民更多信任。